Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – czy to konieczność?

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania? W jakich sytuacjach się ją sporządza?

Czy jest ona obowiązkowym elementem podczas zakupu nieruchomości? Z jakimi kosztami będzie się ona wiązać?

Zapraszamy do zapoznania się z fundamentalnymi informacjami dotyczącymi tego zagadnienia.

Umowa przedwstępna – zastosowanie

W jakich sytuacjach sporządza się umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną sporządzamy w sytuacjach, w których Strony nie są jeszcze gotowe na zawarcie umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży). Przyczyny mogą mieć zarówno wymiar prawny jak i faktyczny. Najczęstszymi sytuacjami w których Strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej są:

  • uregulowanie stanu prawnego nieruchomości,
  • konieczność uzyskania kredytu przez kupującego.
Jakie elementy znajdują się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży są to:

  • strony umowy sprzedaży,
  • przedmiot umowy sprzedaży,
  • cena sprzedaży,
  • orientacyjny termin zapłaty ceny oraz wydania nieruchomości w posiadanie.

Ponadto, umowa przedwstępna może zawierać wiele innych postanowień stron, w tym:

  • związanych z obowiązkiem zapłaty zadatku i/lub zaliczki,
  • możliwości odstąpienia Stron od umowy,
  • zobowiązań Stron do pozyskania dokumentów/ uregulowania stanu prawnego nieruchomości.
W jaki sposób umową przedwstępna chroni sprzedającego? A w jaki kupującego?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego chroni obie Strony umowy. Jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać odszkodowania z tego tytułu, jak i dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli strona umowy przedwstępnej uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to druga strona może domagać się tego przed sądem. Ustalenia treści umowy przyrzeczonej dokonuje sąd w oparciu o postanowienia umowy przedwstępnej. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje oświadczenia woli obu stron. W uproszczeniu mówiąc, zamiast umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego podpisanej u notariusza, otrzymujemy postanowienie sądu dotyczące zawarcia umowy sprzedaży.

Co w sytuacji, gdy nie dojdzie do umowy przyrzeczonej z przyczyn niezależnych?

Zgodnie z obowiązującą praktyką, w umowach przedwstępnych stosuje się zapis, zgodnie z którym w przypadku gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony – wszelkie kwoty, które Strony świadczyły sobie przy umowie przedwstępnej (zadatek/zaliczka) podlegają rozliczeniu w kwocie nominalnej. O niewykonaniu umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności można mówić przede wszystkim w okolicznościach siły wyższej. Siła wyższa jest określana jako zdarzenie nadzwyczajne, niejednokrotnie połączone z niemożnością przewidzenia jego wystąpienia. Dla przykładu można podać: katastrofalne działania przyrody, wojnę, awarię w lokalu zagrażającą życiu lub zdrowiu ludzkiemu).

Czy umowa przedwstępna jest obowiązkowa?

Umowa przedwstępna nie jest wymagana. Nie ma przepisu prawa, który nakładał by na strony obowiązek sporządzenia umowy przedwstępnej. W sytuacji w której strony są gotowe na zawarcie umowy przyrzeczonej, w tym dysponują wszystkimi koniecznymi dokumentami oraz środkami na zapłatę ceny, powinna być zawarta od razu umowa przyrzeczona sprzedaży.

W przypadku, gdy strony nie są gotowe na zawarcie umowy, sporządzenie umowy przedwstępnej jest zalecane. Pozwala na rezerwację nieruchomości, na określenie wstępnych ustaleń stron umowy oraz daje czas na pozyskanie dokumentów/ kredytu, uregulowanie innych istotnych kwestii związanych z nieruchomością.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania a notariusz

Czy umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego?

Nie ma wymogu aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była sporządzona w formie aktu notarialnego. Forma w jakiej sporządzimy umowę przedwstępną wpływa na skutek jaki odniesie w sytuacji uchylenia się przez stronę umowy od jej zawarcia.

I tak, umowa przedwstępna w formie pisemnej – daje wyłącznie uprawnienie do żądania odszkodowania. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje zarówno uprawnienie do żądania odszkodowania, jaki i dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ponadto, zaletami umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego są:

  • zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości oraz wiarygodności dokumentów przez notariusza,
  • zabezpieczenie interesów stron przez notariusza, poprzez sporządzenie prawidłowej umowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa

Na marginesie można dodać, że coraz więcej banków wymaga od klientów umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Wynika to przede wszystkim z tego, że klienci, korzystając z wzorów umów przedwstępnych dostępnych w sieci, wielokrotnie pomijają w umowach przedwstępnych istotne informacje, w tym istnienie miejsc postojowych, komórek lokatorskich, udziałów w działkach drogowych, które związane są ściśle z lokalem. Składniki te, jeśli mają być przedmiotem sprzedaży, muszą być równie szczegółowo opisane w umowie przedwstępnej. W przeciwnym razie bank nie udzieli na te składniki kredytu i cała procedura udzielenia kredytu odbywa się od początku.

Ile kosztuje sporządzenie umowy przedwstępnej?

Wysokość wynagrodzenia za sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Praktyką jest, że w przypadku dokumentowania obu umów (umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży) przez jednego notariusza stawki są niższe.  Osobiście każdorazowo ustala się stawki wynagrodzenia z Klientem, po zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości.

Czy można wprowadzić zmiany w umowie przyrzeczonej w stosunku do umowy przedwstępnej?

Zawsze można dokonać zmian w umowie przyrzeczonej w stosunku do zapisów z umowy przedwstępnej. W przypadku zmian mniej istotnych (np. związanych ze sposobem płatności, terminem wydania lokalu) nie ma konieczności opisywania ich w umowie sprzedaży.

W przypadku w którym zmiany są istotne (np. zmienia się strona umowy lub cena sprzedaży, bądź strony rezygnują z zakupu miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym) zalecana jest bądź wcześniejsza zmiana umowy przedwstępnej, bądź jej rozwiązanie. Najważniejsze jest to, aby nie istniała umowa w której strony się do czegoś zobowiązały, czego już nie będą w stanie spełnić.

Jeżeli potrzebują Państwo dodatkowych informacji dotyczących umowy przedwstępnej – zapraszamy do skontaktowania się z nami!

Do góry